IT
OmnvertGörsel • Belge • Ağ

Kira Zam Hesaplama 2026 (TÜFE 12A + Manuel)

Son kira tutarına TÜFE 12 aylık ortalama oranını veya kendi oranını uygula; yeni kira, artış tutarı ve stopaj/vergi özetini gör.

← Hesaplamalar
Mülk türü:Konut kirasında stopaj yok.
Stopaj / Kira vergisi (yaklaşık)

İşyeri kiraları için varsayılan stopaj %0; gelir vergisi için basit tahmini oran %15. Değerleri güncel oranlara göre değiştirebilirsiniz.

TÜFE 12 aylık ortalama bilgisi

Sonuç

TÜFE verisi alınamadı; manuel orana geçip oran giriniz.
✓ 2026 güncel parametreleriyle
Paylaş:

Açıklama

Kira Zam Hesaplama 2026: Aracın Yaptığı Şey

Mevcut aylık kira tutarını TÜFE 12 aylık ortalama oranıyla otomatik veya manuel oranla günceller. Yeni kira, artış tutarı, yıllık toplam ve (işyeri kiralarında) stopaj+kira vergisi özetini tek ekranda gösterir. Konut ve işyeri kiralarının farklı vergisel sonuçları olduğu için aracın üstündeki radio butonla mülk türünü seçersiniz; konutta stopaj otomatik 0 olur, işyerinde varsayılan %20 stopaj uygulanır. TÜFE verisi TCMB EVDS'den aylık olarak çekilip veritabanımıza yazılır — sayfayı açtığınız anda en güncel oran hazırdır.

TÜFE 12 Aylık Ortalama Nedir?

Türk Borçlar Kanunu 344. madde, konut kiralarında yıllık zammın TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını geçemeyeceğini söyler. Formül: (son 12 ay endeks ortalaması ÷ önceki 12 ay endeks ortalaması − 1) × 100. Örneğin Nisan 2026 sözleşme yenileme tarihi için: Mayıs 2025 – Nisan 2026 ortalaması ÷ Mayıs 2024 – Nisan 2025 ortalaması − 1. Bu oran TCMB ve TÜİK verilerinden tespit edilir, dönemden döneme değişir; aracın üstünde "TÜFE 12A ort." rozetinde güncel değeri görebilirsiniz.

Konut Kirası vs İşyeri Kirası

  • Konut kirası: TÜFE 12A tavanına tabidir (yenileme döneminde bu oranı aşan zam yapılamaz). Stopaj uygulanmaz. Ev sahibi yıllık kira gelirini gelir vergisi beyannamesiyle bildirir; 2026 için belirli bir konut kira gelir istisnası vardır (mevzuatla güncellenir, mali müşavirinize danışın).
  • İşyeri kirası: Yasal tavan uygulanmaz — taraflar serbestçe oran belirleyebilir. Kiracı (mükellefse) kira ödemesinden %20 stopaj keser ve muhtasar beyannameyle vergi dairesine öder; ev sahibine net kira ödenir. Ev sahibi yıllık kira gelirini bildirip stopajı mahsup eder.

Örnek Hesaplama 1 — Konut, 15.000 TL Kira, TÜFE 12A %45

Mevcut aylık kira 15.000 TL, TÜFE 12A %45 (örnek değer). Yeni kira = 15.000 × 1,45 = 21.750 TL. Aylık artış = 6.750 TL. Yıllık kira = 21.750 × 12 = 261.000 TL. Konut olduğu için stopaj 0; ev sahibi gelir vergisi beyannamesi verecek (varsa istisna düşülür).

Örnek Hesaplama 2 — İşyeri, 30.000 TL, Manuel %50 Zam

Mevcut aylık işyeri kirası 30.000 TL. Manuel oran %50 (taraflar serbestçe anlaştı). Yeni kira = 30.000 × 1,50 = 45.000 TL brüt. Stopaj = 45.000 × 0,20 = 9.000 TL/ay; ev sahibine ödenecek net = 36.000 TL. Yıllık brüt kira = 540.000 TL; yıllık stopaj = 108.000 TL (kiracı bu tutarı muhtasar beyannameyle vergi dairesine öder).

Örnek Hesaplama 3 — 5 Yıllık TÜFE Projeksiyonu (10.000 TL Başlangıç)

10.000 TL aylık kira, her yıl TÜFE 12A %45 oranında zamlanırsa: Yıl 1: 14.500 TL → Yıl 2: 21.025 TL → Yıl 3: 30.486 TL → Yıl 4: 44.205 TL → Yıl 5: 64.097 TL. 5 yılda 6,4 katına çıkar. TÜFE oranı %30'a düşerse aynı senaryoda Yıl 5 tutarı 37.129 TL'de kalır. Bu nedenle uzun vadeli kira sözleşmelerinde TÜFE oranındaki değişimler büyük etki yaratır.

Yasal Çerçeve (Konut Kirası TÜFE Tavanı)

Türk Borçlar Kanunu 344. madde: konut kira artışı TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını geçemez. 2022-2024 arasında özel düzenlemeyle konut kiralarına %25 yıllık tavan uygulandı (geçici 17. madde). Bu %25 tavan 1 Temmuz 2024'te sona erdi; o tarihten sonra konut zamları yeniden TÜFE 12A tavanına döndü. 2026 itibarıyla yasal tavan TÜFE 12A oranıdır (özel bir düzenleme yoksa). Mahkemeler, sözleşmedeki zam oranı TÜFE 12A'yı aşıyorsa kiracı lehine TÜFE 12A oranıyla sınırlandırır.

Kiracı Hakları (Konut)

  • Aşırı zam itirazı: TÜFE 12A'yı aşan konut zammına yazılı itiraz hakkınız var; ev sahibi ısrar ederse Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tespit davası açılabilir.
  • 5 yıl kuralı: Aynı evde 5 yılı geçen kiracılarda ev sahibi mahkeme yoluyla "hakkaniyet ölçüsünde" yeniden değerleme isteyebilir; ancak bu da TÜFE'yi yorumlama gerektirir.
  • 10 yıllık fesih hakkı: 10 yılı geçen sözleşmelerde ev sahibi sebep göstermeden tahliye davası açabilir.
  • İhtiyaç tahliyesi: Ev sahibi kendisi/eş/çocuk için ihtiyaç gösterirse 6 ay önceden bildirim ve 3 yıl içinde aynı eve kiracı koymama şartıyla tahliye isteyebilir.

Stopaj Beyanı (İşyeri Kirası, Mükellef Kiracı)

İşyeri kiracısı şirket veya gelir vergisi mükellefi ise: her ay kira brütünden %20 stopaj keser; takip eden ayın 26. gününe kadar muhtasar beyannameyle vergi dairesine öder. Ev sahibine ödediği net kira için banka dekontu/sözleşme ile belge tutar. Ev sahibi yıllık beyannamesinde brüt kirayı bildirip kesilen stopajı mahsup eder.

Yaygın Hatalar

  • Konut zammında %25 hâlâ geçerli sanmak: %25 tavan 1 Temmuz 2024'te sona erdi. 2026'da konut için tavan TÜFE 12A.
  • TÜFE yıllık (Y/Y) ile TÜFE 12 aylık ortalamayı karıştırmak: İkisi farklı sayılardır. Yasal tavan 12 aylık ortalamadır; aylık manşet enflasyon farkı değil.
  • İşyeri kirasında stopajı atlamak: Kiracı şirket stopaj kesmediyse vergi dairesi cezalı tahsil eder. Net ev sahibine ödense bile beyan zorunlu.
  • Sözleşmedeki sabit oranı her yıl uygulamak: Sözleşme "yıllık %30" diyorsa bile, TÜFE 12A daha düşükse konut için TÜFE bağlayıcıdır.
Sorumluluk reddi: Bu araç yalnızca bilgilendirme amaçlıdır; yatırım, mali, vergi veya hukuki tavsiye niteliği taşımaz ve resmi belge yerine geçmez. Bağlayıcı kararlar için mali müşavir, avukat veya ilgili resmi kuruma başvurun. Mevzuat değişebilir; güncel oran ve tutarları resmi kaynaklardan doğrulayın.

Sık Sorulan Sorular

›2026'da konut kira artış oranı ne kadar?
Konut kira artışı yasal olarak TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını geçemez (TBK 344). Güncel TÜFE 12A oranı için aracın üstündeki rozete bakın — TCMB EVDS verisiyle aylık güncellenir. Sözleşmenizde "TÜFE 12A" veya "yasal tavan" yazıyorsa bu oran kullanılır.
›%25 konut zam tavanı 2026'da hâlâ geçerli mi?
Hayır. %25 yıllık konut kira artış tavanı 11 Haziran 2022'de getirildi ve 1 Temmuz 2024'te sona erdi. 2026 itibarıyla konut için yasal tavan tekrar TÜFE 12 aylık ortalama oranıdır. Sözleşmenizde özel hüküm yoksa TÜFE 12A bağlayıcıdır.
›İşyeri kira artışında üst sınır var mı?
Hayır. İşyeri kiralarında TBK 344'teki TÜFE tavanı uygulanmaz; taraflar zam oranını serbestçe belirler. Sözleşmede ne yazıyorsa o uygulanır. İşyeri kiracılarının pazarlık gücü piyasa koşullarına bağlıdır.
›Kira artış oranı TÜFE 12A'yı aşarsa ne yapabilirim (konut)?
Yazılı olarak ev sahibine itiraz edin; "TBK 344 gereği konut kira artışı TÜFE 12 aylık ortalamayı geçemez, bu oran üzerinden ödeme yapacağım" dersiniz. Ev sahibi reddederse veya tahliye tehdidi gelirse Sulh Hukuk Mahkemesi'nde kira tespit davası açabilir, fark için icra takibine itiraz edebilirsiniz.
›TÜFE 12 aylık ortalama nasıl hesaplanır?
(Son 12 ay endeks ortalaması ÷ önceki 12 ay endeks ortalaması − 1) × 100. Örnek: Nisan 2026 sözleşme yenileme için (Mayıs 2025–Nisan 2026 ortalaması) ÷ (Mayıs 2024–Nisan 2025 ortalaması) − 1 hesaplanır. Bu araç TÜFE verisini TCMB EVDS'den çeker ve formülü otomatik uygular.
›Stopaj nedir, kim öder?
İşyeri kira ödemesinde, **mükellef kiracı** (şirket veya gelir vergisi mükellefi gerçek kişi) brüt kiradan %20 vergi keser ve takip eden ayın 26'sına kadar muhtasar beyannameyle vergi dairesine öder. Ev sahibine net kira (brüt − stopaj) ödenir. Konut kiralarında stopaj yok.
›Mesken kiracı stopaj keser mi?
Hayır. Konut (mesken) kira ödemelerinde stopaj uygulanmaz; ev sahibi yıllık kira gelirini gelir vergisi beyannamesiyle bildirir ve istisnasını düşer (2026 için güncel istisna miktarı için Gelir İdaresi'ne bakın).
›Konut kira gelir vergisi istisnası ne kadar?
Her yıl tebliğle güncellenir. Bu tutarın altındaki yıllık konut kira geliri vergiden istisnadır; üstüne çıkanlar için istisna mahsup edilip kalan tutar gelir vergisi dilimine göre vergilendirilir. 2026 için güncel rakamı GİB tebliğinden teyit edin.
›Mevcut sözleşmede sabit zam oranı yazıyor, ne uygulanır?
Konut kirasında: TÜFE 12A daha düşükse o, sözleşmedeki oran daha düşükse sözleşme oranı uygulanır (kiracı lehine olan). İşyeri kirasında: sözleşme oranı bağlayıcıdır. Sözleşmede oran yazmıyorsa TÜFE 12A varsayılır.
›TÜFE 12A ile TÜFE yıllık (Y/Y) farkı nedir?
TÜFE Y/Y (manşet): bu yılki ay endeksi ÷ geçen yılın aynı ayı endeksi − 1. TÜFE 12A: son 12 ayın endeks ortalaması ÷ önceki 12 ayın endeks ortalaması − 1. Y/Y tek aylık sıçramaları yansıtır; 12A daha yumuşak ve dengelenmiş bir orandır. **Yasal kira tavanı 12A'dır, Y/Y değil.**
›Sözleşme yenileme zamanı ne zaman?
Genelde sözleşmedeki başlangıç tarihinin yıl dönümünde. Örneğin 1 Ekim 2024'te başlayan sözleşme 1 Ekim 2025, 1 Ekim 2026 vb. tarihlerde yenilenir. Yenileme tarihinde geçerli TÜFE 12A oranı bağlayıcıdır.
›Kiracıyı ne zaman çıkarabilir ev sahibi?
10 yıllık uzama süresi dolduğunda sebep göstermeden tahliye davası açılabilir. Bundan önce ihtiyaç (kendisi/eş/çocuk için), yeniden inşa-imar veya kira ödememe gibi haklı sebeplerle tahliye istenebilir. Tahliye için 30 gün önceden noter ihtarı veya dava şartı vardır.