IT
OmnvertGörsel • Belge • Ağ

Tapu Harcı ve Masrafı Hesaplama (2026)

Tapu harcı (alıcı/satıcı), döner sermaye (YK) ve opsiyonel diğer masrafları kalem kalem görün.

← Hesaplamalar
›Tapu harcı oranları (gelişmiş)
Not: Oranlar mevzuat/kampanyaya göre değişebilir. Bu alan, senaryo çalışmak içindir.
Döner Sermaye (TKGM)
Hızlı seçim
Döner sermaye = YK × (gösterge) ve bazı durumlarda ilave gösterge eklenebilir. Varsayılan (2026): Gösterge 2.227 TL, İlave gösterge 307 TL.
Özet
Matrah
₺2.000.000,00
Alıcı harcı
₺40.000,00
Satıcı harcı
₺40.000,00
Toplam harç
₺80.000,00
Döner sermaye
₺2.227,00
Diğer
₺0,00
Genel toplam
₺82.227,00
Örnek senaryo
Matrah ₺2.000.000,00 için toplam harç ₺80.000,00 + döner sermaye ₺2.227,00 = ₺82.227,00 (diğer masraflar hariç).
Not: Bu hesaplama aracı bilgilendirme amaçlıdır; resmi/bağlayıcı nitelik taşımaz. Oranlar ve döner sermaye uygulaması bölgeye/işleme göre değişebilir.
✓ 2026 güncel parametreleriyle
Paylaş:

Açıklama

Tapu Harcı Hesaplama 2026: Aracın Yaptığı Şey

Konut, ticari gayrimenkul veya arsa devrinde tapu harcını ve döner sermaye (TKGM) ücretini kalem kalem hesaplar. 492 sayılı Harçlar Kanunu çerçevesinde alıcı %2 + satıcı %2 (toplam %4) standart oranı varsayılan; harç paylaşımını standart, alıcıya yük, satıcıya yük veya özel yüzdelerle ayarlayabilirsiniz. Matrah otomatik olarak satış bedeli ile rayiç değerin yüksek olanına göre belirlenir (yasal zorunluluk). Krediyle alımda ekspertiz, hayat/DASK sigortası, dosya masrafı için ayrı manuel alan vardır.

2026 Tapu Harcı Oranları

Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife I/20-a maddesi gereği gayrimenkul devrinde:

  • Alıcı için: Devir bedelinin ‰20'si (%2)
  • Satıcı için: Devir bedelinin ‰20'si (%2)
  • Toplam tapu harcı: matrah × %4 (alıcı %2 + satıcı %2)

Önemli not: Bazı dönemlerde Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile harç oranı geçici olarak indirilir (örn. 2022-2023 döneminde sektörü canlandırmak için indirim olmuştu). 2026 itibarıyla standart oran %2+%2 = %4'tür; güncel kampanya/indirim için Resmi Gazete kararnamelerini kontrol edin.

Matrah: Satış Bedeli mi, Rayiç mi?

Yasa gereği matrah = max(satış bedeli, rayiç değer). Yani satış bedelinin rayiçten düşük beyan edilmesi yasaktır; tapu müdürlüğü kabul etmez veya cezai yaptırım uygular. Rayiç değer belediyenin emlak vergisi tarifesinden alınır; her belediyenin kendi rayiç sistemi vardır. Satış bedeli düşük gösterip vergi/harçtan kaçınma denemesi yıllar sonra Vergi Dairesi tarafından tespit edilirse cezalı tahsil + ferdi sorumluluk doğurur.

Döner Sermaye (TKGM) ve Yöresel Katsayı

Tapu Müdürlüğü işlem ücreti ("döner sermaye") yöresel katsayı (YK) üzerinden hesaplanır:

  • Yöresel katsayı (YK): İl/ilçe ve işlem türüne göre değişir; tapu müdürlüğünden öğrenilebilir. Örnek aralık: 350-1.500 TL.
  • Taşınmaz başına ek bedel: Birden fazla taşınmaz devrinde her ek taşınmaz için ek döner sermaye eklenir.
  • Hesap: Döner sermaye = YK × (1 + ek taşınmaz sayısı × belirli bir katsayı)

Aracın "YK" alanına bölgenizin değerini girerek gerçeğe yakın tahmin yapabilirsiniz.

Örnek Hesaplama 1 — 2.500.000 TL Konut, Standart Paylaşım

Satış bedeli 2.500.000 TL, rayiç 2.000.000 TL. Matrah = max(2.500.000, 2.000.000) = 2.500.000. Toplam tapu harcı = 2.500.000 × %4 = 100.000 TL. Standart paylaşımda alıcı 50.000 TL + satıcı 50.000 TL öder. Döner sermaye (örn. YK 1.000 TL) ≈ 1.000 TL. Toplam tapu masrafı ≈ 101.000 TL. Krediyle alımda ekstra: ekspertiz ~3.500 TL, DASK ~250 TL, hayat sigortası ~3.000-5.000 TL.

Örnek Hesaplama 2 — 1.500.000 TL Arsa, Harcın Tamamı Alıcıya

Satış bedeli 1.500.000 TL, rayiç 1.700.000 TL (rayiç daha yüksek!). Matrah = max(1.500.000, 1.700.000) = 1.700.000. Toplam harç = 1.700.000 × %4 = 68.000 TL. Sözleşme "harç tamamen alıcıya" diyorsa alıcı 68.000, satıcı 0 öder. Bu çok yaygın bir özel düzenleme; piyasa pratiğinde alıcı talep eder.

Örnek Hesaplama 3 — 5.000.000 TL Ticari, Krediyle, Tüm Masraflar

Ticari gayrimenkul, satış 5.000.000 TL = matrah 5.000.000. Tapu harcı = 5.000.000 × %4 = 200.000 TL (standart paylaşım: alıcı 100K + satıcı 100K). Döner sermaye ~1.500 TL. Konut kredisi (örn. 4.000.000 TL): ekspertiz 5.000, DASK 350, hayat sigortası 8.000, kredi tahsis ücreti (anaparanın %0,5'i) = 20.000. Alıcı toplam tapu+kredi masrafı ≈ 134.850 TL (kendi yarısı 100K harç + diğer masraflar).

Kim Hangi Harcı Öder? Pazarlık Pratiği

Yasa: alıcı %2 + satıcı %2. Pratikte: sözleşmede "tapu harcının tamamı alıcı tarafından ödenecektir" yaygın. Çünkü:

  • Alıcı kredi alıyorsa, banka harcı kredi tutarına dahil edebilir; alıcı için tek seferlik ödeme
  • Satıcı net tutar almak istiyor → harcı alıcıya devreder
  • Pazarlık unsuru: yüksek satış bedellerinde harcın yarısı önemli rakam; pazarlık konusu olur

Aracın "harç paylaşımı" toggle'ı bu senaryoları tek tıkla simüle eder.

Tapu Harcı + Diğer Maliyetler (Toplam Bütçe)

Tapu işlemi öncesi tüm beklenen masraflar:

  • Tapu harcı (matrah × %4, alıcı + satıcı paylaşımı)
  • Döner sermaye (YK × katsayı, 1.000-3.000 TL aralığı)
  • Ekspertiz (krediyle alımda zorunlu, ~3.000-7.000 TL)
  • DASK + Konut sigortası (krediyle alımda zorunlu, ~500-2.000 TL/yıl)
  • Hayat sigortası (banka şart koşarsa, ~3.000-10.000 TL/yıl)
  • Tahsis ücreti (kredi anaparasının %0,5'ine kadar)
  • Avukat/danışman ücreti (opsiyonel, ~5.000-15.000 TL)
  • Emlakçı komisyonu (varsa: alıcıdan + satıcıdan ayrı %2-%4)

Yaygın Hatalar

  • Düşük satış bedeli beyan etmek: Tapu kabul etmez veya yıllar sonra Vergi Dairesi cezalı tahsil eder. Risk büyük; rayicin altında satış göstermeyin.
  • Sadece harç hesaplamak, yan masrafları unutmak: Krediyle alımda toplam masraf harç + 25K-40K arası ekstra çıkar.
  • Sözleşmede harç paylaşımını yazmamak: Sözleşmede yazmıyorsa yasal varsayım %2+%2 paylaşımdır; sonradan tartışma çıkar.
  • Emlakçı komisyonunu unutmak: Tüketici Kanunu m.20 + Emlak Komisyonculuğu Yönetmeliği gereği komisyon üst sınırı pazarlık konusu; yazılı sözleşme zorunlu.
Sorumluluk reddi: Bu araç yalnızca bilgilendirme amaçlıdır; yatırım, mali, vergi veya hukuki tavsiye niteliği taşımaz ve resmi belge yerine geçmez. Bağlayıcı kararlar için mali müşavir, avukat veya ilgili resmi kuruma başvurun. Mevzuat değişebilir; güncel oran ve tutarları resmi kaynaklardan doğrulayın.

Sık Sorulan Sorular

›2026 tapu harcı oranı kaç?
**%4** (alıcı %2 + satıcı %2). 492 sayılı Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife I/20-a uyarınca devir bedelinin binde 20'si alıcıdan, binde 20'si satıcıdan alınır. 2022-2023'te sektörel indirim Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile uygulanmıştı; 2026'da standart %4 yürürlükte. Güncel kampanya için Resmi Gazete'yi kontrol edin.
›Tapu harcını kim öder, alıcı mı satıcı mı?
Yasal varsayım: yarı yarıya (alıcı %2 + satıcı %2). Sözleşmede özel düzenleme varsa (örn. "tamamı alıcıya") o geçerli. Piyasa pratiğinde özellikle konut alımlarında alıcı çoğu zaman tüm harcı üstlenir; bu pazarlık konusudur ve sözleşmede yazılmalıdır.
›Rayiç bedel nedir, nereden öğrenirim?
Belediyenin emlak vergisi sistemine göre belirlediği gayrimenkul değeridir. Belediye web sitesinden "Emlak Vergisi Sorgulama" veya tapu müdürlüğünden öğrenebilirsiniz. Tapu işleminde matrah = max(satış bedeli, rayiç) — rayiç daha yüksekse harç o tutardan hesaplanır.
›Satış bedelini rayiçten düşük yazabilir miyim?
**Hayır.** Tapu Müdürlüğü kabul etmez. Yıllar sonra Vergi Dairesi tarafından düşük beyan tespit edilirse cezalı tapu harcı + Vergi Usul Kanunu cezası tahsil edilir. Ayrıca alıcı vergi sicilinde işaretlenir. **Asla rayicin altında beyan etmeyin.**
›Döner sermaye nedir, ne kadar tutar?
Tapu Müdürlüğü işlem ücretidir, yöresel katsayı (YK) × katsayı formülüyle hesaplanır. Tipik aralık: **800-3.000 TL/işlem**. İşlemden önce tapu müdürlüğüne giderek veya telefonla sorarak güncel YK rakamını öğrenin.
›Konut kredisiyle alıyorum, ek masraflar neler?
**Tapu harcı** (alıcı payı), **döner sermaye**, **ekspertiz** (~3-7 bin TL), **DASK + konut sigortası** (zorunlu), **hayat sigortası** (banka şart koşarsa), **kredi tahsis ücreti** (anaparanın %0,5'i, üst sınır), **dosya masrafı yasak** (alınıyorsa iade alabilirsiniz). Toplam: harç + 20.000-50.000 TL ek masraf.
›Tapu harcı kredi tutarına dahil mi?
Bazı bankalar tapu harcının alıcı payını krediye dahil edebilir ("kredi tutarı + tapu harcı" şeklinde). Bu durumda kredi tutarınız harç kadar artar, vade ve faizi uzar. Bankayla görüşürken sorun; tüm tapu+kredi masraflarının toplamını isteyin.
›İlk konut alımında tapu harcı indirimi var mı?
Hayır, ilk konut alımı için tapu harcı indirimi yok. Ancak: KDV indirimli konutlarda (150 m² altı net alanlı, satıcısı KDV mükellefiyse) KDV %10 yerine %1 olabilir. Tapu harcıyla karıştırılmamalı. Geçici sektörel kararname ile indirim dönemleri olabilir; Resmi Gazete'yi takip edin.
›Birden fazla taşınmaz alıyorsam döner sermaye artar mı?
Evet. Her ek taşınmaz için ek döner sermaye bedeli alınır. Aracın "taşınmaz adedi" alanına gerçek sayıyı girin; YK katsayısıyla çarpılıp eklenir. Tapu müdürlüğünün güncel tarifesini kontrol edin.
›Yabancı uyruklu alım yaparsa harç farklı mı?
Hayır, yabancı uyruklu alıcılar da aynı %2 oranını öder. Ek olarak Mütekabiliyet Yasası kontrolü, tapu müdürlüğü onayı ve gerekli belgeler (vize, ikamet) gerekir. Bazı bölgelerde yabancıya satış kısıtlaması var (askeri yasak, sınır bölgesi vb.).
›Tapu işleminden sonra harç iadesi mümkün mü?
İşlem tamamlandıktan sonra harç iadesi sadece sınırlı durumlarda (yargı kararı, hatalı tahsil) mümkündür. İşlem öncesi pazarlık ve doğru bilgi en sağlıklı yol. Tartışmalı durumlarda noter aracılığıyla yazılı protokol yapın.
›Satıcı harcı kabul etmiyorsa ne yaparım?
Yasal varsayım %2 + %2; satıcı kendi payını ödemekten kaçınamaz. Sözleşmede aksine hüküm yoksa tapu müdürlüğü harcı paylaşımlı tahsil eder. Aksi durumda sözleşmeden vazgeçme veya İcra İflas Kanunu yoluyla tahsil hakları doğar.