IT
OmnvertGörsel • Belge • Ağ

Konut Kredisi Hesaplama 2026

Konut kredisi aylık taksit, toplam faiz, tapu harcı, DASK, ekspertiz ve tahsis ücreti dahil gerçek toplam maliyeti 2026 güncel parametreleriyle hesaplar.

← Hesaplamalar
Konut kredileri KKDF ve BSMV'den muaftır (Maliye Bakanlığı Ocak 2004 tebliği). Peşinat asgari %10 olup bankalar %25–%40 bandında isteyebilir. DASK zorunludur (6305 sayılı Kanun).
Aylık taksit
₺67.226,72
Kredi: ₺2.250.000,00 · Peşinat: ₺750.000,00
Toplam ödeme
₺8.067.206,25
Toplam faiz
₺5.817.206,25
Faiz/Anapara
2,59×
Gerçek toplam maliyet (peşinat dahil)
₺8.906.956,25
Aylık taksit × vade'ye ek olarak tapu harcı, DASK, ekspertiz, tahsis ve (varsa) konut sigortası dahildir.
Maliyet kırılımı
Peşinat₺750.000,00
Toplam taksit ödemesi₺8.067.206,25
Tahsis ücreti (‰5)₺11.250,00
Ekspertiz₺3.500,00
DASK (toplam)₺15.000,00
Tapu harcı (alıcı %2)₺60.000,00
Toplam maliyet₺8.906.956,25
Ödeme planı (ilk 3 + son 3 ay)
AyTaksitFaizAnaparaKalan
1₺67.226,72₺65.025,00₺2.201,72₺2.247.798,28
2₺67.226,72₺64.961,37₺2.265,35₺2.245.532,93
3₺67.226,72₺64.895,90₺2.330,82₺2.243.202,12
118₺67.226,72₺5.507,22₺61.719,50₺128.841,63
119₺67.226,72₺3.723,52₺63.503,20₺65.338,44
120₺67.226,72₺1.888,28₺65.338,44₺0,00
✓ 2026 güncel parametreleriyle
Paylaş:

Açıklama

Konut Kredisi Hesaplama 2026: Aracın Yaptığı Şey

Bu hesaplayıcı, konut alımı için çekilecek kredinin tüm maliyetini aylık taksit üzerinden değil, peşinat + taksit + tapu harcı + DASK + ekspertiz + tahsis + (opsiyonel) konut sigortası dahil gerçek toplam maliyet üzerinden gösterir. Piyasadaki hesaplayıcıların çoğu yalnızca anüite taksit çıkarır ve alıcıyı yanıltır; bu araç 120 ay veya 240 ay vade seçimlerini, tapu harcı yükünü ve sigorta maliyetini tek tablo içinde sunarak gerçek kararı verebilmenizi sağlar. Çıktı: aylık taksit, toplam faiz, toplam ödeme, maliyet kırılımı ve ödeme planının ilk 3 + son 3 ayı.

Konut Kredisinin Ayırt Edici Özellikleri

Konut kredisi, diğer tüketici kredilerinden KKDF ve BSMV muafiyeti ile ayrılır (Maliye Bakanlığı Ocak 2004 tebliği). Bu muafiyet faiz üzerindeki %15 KKDF + %15 BSMV kesintisini ortadan kaldırır ve konut kredisini ihtiyaç veya taşıt kredisine göre %20–%30 daha uygun maliyetli yapar. Ancak bu avantaj yalnızca konut alımı için kullanılacak krediye tanınır; satış öncesi ekspertiz, satın alım belgesi ve gerekirse ipotek tesis edilir.

2026 Yasal Parametreler

  • BDDK peşinat oranı: Konut değerinin minimum %10'u (küçük konutlar için). 500.000 TL'ye kadar değere sahip konutlar için %10; 500.000–1.000.000 TL arası %20; 1.000.000 TL üzeri konutlar için %40 peşinat oranları farklı dönemlerde uygulanmış; güncel BDDK düzenlemesini kontrol edin. Pratikte bankalar genellikle %25–%40 peşinat talep eder.
  • Maksimum vade: 120 ay (10 yıl) yaygın olup bankalar 180 ve 240 ay sunabilir. BDDK düzenlemesine göre azami vade sınırı değişebilir.
  • Tahsis ücreti: Yasal üst sınır binde 5 (%0,5) — kredi tutarının.
  • Tapu harcı: Satış bedelinin %4'ü (alıcı %2 + satıcı %2). Araçta varsayılan alıcı payı aktif.
  • DASK (Zorunlu Deprem Sigortası): 6305 sayılı Kanun gereği yaşanılacak konut için zorunludur; metrekareye göre değişir, ortalama 1.000–2.500 TL/yıl.
  • Ekspertiz ücreti: 2.000–4.500 TL bandında; banka tarafından yapılan konut değerlemesi.

Anüite Formülü (Aylık Taksit)

Aylık taksit = Kredi × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1] — r aylık faiz oranı, n vade ay sayısı.

Gerçek toplam maliyet = Peşinat + (Aylık taksit × vade) + Tahsis ücreti + Tapu harcı (alıcı payı) + DASK × yıl + Ekspertiz + (opsiyonel) Konut sigortası × yıl. Kredi çekim anında tahsil edilen ek masraflar bankaya göre değişir; birçok banka tahsis ücretini krediden keser, bu durumda net kullanılan tutar azalır.

Örnek Hesaplama 1 — 3.000.000 TL Konut, %30 Peşinat, 120 Ay, Aylık %2,89 Faiz

Peşinat: 900.000 TL. Kredi: 2.100.000 TL. Aylık taksit formülünden: r = 0,0289, n = 120 → taksit ≈ 58.360 TL/ay. Toplam taksit ödemesi: 120 × 58.360 ≈ 7.003.200 TL. Toplam faiz: 4.903.200 TL (anaparanın 2,3 katı). Ek masraflar: Tahsis ‰5 = 10.500 TL; Tapu harcı alıcı %2 = 60.000 TL; DASK 10 yıl × 1.500 = 15.000 TL; Ekspertiz ≈ 3.500 TL. Toplam maliyet ≈ 7.992.200 TL (peşinat dahil). Net faiz yükünü açıkça görün: krediniz 2,1 milyon ama ödeyeceğiniz faiz 4,9 milyon.

Örnek Hesaplama 2 — Aynı Konut, 240 Ay Vade

Aynı parametrelerle vade 240 ay: Aylık taksit ≈ 52.900 TL (daha düşük). Toplam ödeme 240 × 52.900 ≈ 12.696.000 TL. Toplam faiz 10.596.000 TL — vade iki kat olunca faiz iki katından fazla artar. Uzun vade aylık nakit akışı açısından rahatlatır ama toplam maliyetleri ciddi biçimde artırır. Uzun vadenin avantajı, emlağın enflasyon karşısında değer kazanması ve kur etkisiyle gerçekte ödenen faizin erimesidir — bu Türkiye özeli bir olgudur.

Örnek Hesaplama 3 — Yüksek Peşinat (%50), 120 Ay

3.000.000 TL konut, %50 peşinat (1.500.000 TL), kredi 1.500.000 TL. Aylık taksit ≈ 41.700 TL. Toplam ödeme ≈ 5.004.000 TL, toplam faiz ≈ 3.504.000 TL. Yüksek peşinatın sağladığı avantaj: aylık nakit akışı %30 azalır, toplam faiz %30 düşer. Likiditeniz yetiyorsa %50 peşinat kârlıdır; yoksa eksik peşinatla kirada oturmaya devam etmek de maliyet üretir.

Tapu Harcı (Alıcı + Satıcı Toplam %4)

Konut alım satımında tapu harcı alıcı ve satıcı arasında %2 + %2 paylaşılır (toplam %4). Harç, satış değerinin gerçek piyasa değeri üzerinden hesaplanır; beyan edilen değerin düşük gösterilmesi vergi ziyaı suçu oluşturur ve 3 kat cezaya neden olabilir. 3.000.000 TL konut için alıcı tapu harcı 60.000 TL; satıcı tapu harcı da 60.000 TL. Uygulamada genelde alıcı her ikisini de öder (pazarlık konusu).

DASK Zorunluluğu

6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu gereği meskenler için Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) zorunludur. Bankalar kredi verirken DASK poliçesi ister ve her yıl yenilenmesini takip eder. Prim, metrekare × tarife formülüyle hesaplanır. 2026 için konutun bulunduğu deprem riskine göre tarife değişir; ortalama 100 m² konut için 1.200–2.500 TL/yıl arasındadır. Konut sigortası (ev içi eşya, yangın, hırsızlık) DASK'ın yerine geçmez — ayrıdır ve opsiyoneldir.

Tahsis Ücreti (Yasal Üst Sınır)

Finansal Tüketicinin Korunması Hakkında Yönetmelik uyarınca konut kredisinde tahsis ücreti yasal üst sınırı binde 5 (kredi tutarının %0,5'i)'dir. Bu tutar çoğunlukla krediden peşin kesilir; 2.100.000 TL kredi için 10.500 TL. Bankalar rekabet gereği bazen %0 tahsis sunar (özellikle kampanyalı dönemlerde).

Hayat Sigortası — Zorunlu mu?

Hukuken zorunlu değildir. Ancak bankaların büyük çoğunluğu kredi onayı için hayat sigortası ister (banka risk azaltma amaçlı). Hayat sigortası ölüm veya tam iş göremezlik durumunda kalan borcu öder. Yıllık maliyet kredinin ve yaşın durumuna göre değişir; 2.100.000 TL kredi ve 35 yaş için tipik olarak 8.000–15.000 TL/yıl bandındadır. 5 yılda toplam 50.000–75.000 TL. Araçta opsiyonel olarak dahil edilmez; kendi teklif bedelinizle ayrıca hesaplayın.

Erken Ödeme Avantajı

Konut kredisinin ana avantajlarından biri erken ödemeye uygun yapısıdır. 6502 sayılı Kanun m.37 gereği erken kapama cezası kalan faiz tutarının en fazla %2'si (36 aydan uzun vadede). Yani 500.000 TL kalan faize karşılık maksimum 10.000 TL ceza ödersiniz — bu genelde elde edilecek faiz tasarrufunun yanında çok küçük kalır. Detaylı hesap için Kredi Erken Kapama Cezası Hesaplama sayfasını kullanın.

Değişken mi Sabit mi Faiz?

Bankalar nadiren değişken faiz konut kredisi sunar; ağırlıklı olarak sabit faiz kullanılır. Türkiye'deki kur ve faiz oynaklığı değişken faizi riskli kılar; enflasyon yukarı gittiğinde taksitleriniz hızla artabilir. Sabit faiz, faiz riski yükünü bankaya aktarır; tercih edilen yapıdır.

Yaygın Hatalar

  • Sadece aylık taksite bakmak: Gerçek karar toplam maliyet üzerinden verilir. 58.000 TL/ay taksit küçük görünebilir ama 10 yılda 7 milyon TL ödemeyi gerektirir.
  • Tapu harcını, DASK'ı, ekspertizi göz ardı etmek: Yüz binlerce liralık ek yük oluştururlar. Araç bunları varsayılan açık olarak sunar.
  • Hayat sigortasını zorunlu sanmak: Yasal zorunluluk yoktur ama bankaların çoğu şart koşar. Pazarlık konusudur; farklı bankalardan teklif alın.
  • %10 peşinatla çok düşük ön ödeme yapacağını zannetmek: %10 yasal minimum; bankaların çoğu %25–40 bandında fiilen ister. Kredi onayı için peşinat gücü önemlidir.
  • KKDF/BSMV'nin konut kredisinde olduğunu sanmak: Konut kredilerinde yoktur. İhtiyaç ve taşıt kredilerinde vardır (%15 + %15 toplam %30 faiz üzerinden).
Sorumluluk reddi: Bu araç yalnızca bilgilendirme amaçlıdır; yatırım, mali, vergi veya hukuki tavsiye niteliği taşımaz ve resmi belge yerine geçmez. Bağlayıcı kararlar için mali müşavir, avukat veya ilgili resmi kuruma başvurun. Mevzuat değişebilir; güncel oran ve tutarları resmi kaynaklardan doğrulayın.

Sık Sorulan Sorular

›Konut kredisinde KKDF ve BSMV var mı?
Hayır. Maliye Bakanlığı Ocak 2004 tebliği ile konut kredileri KKDF (%15) ve BSMV (%15) kesintisinden muaftır. Bu muafiyet konut kredisinin ihtiyaç veya taşıt kredisine göre %20–%30 daha ucuz olmasının ana nedenidir. Damga vergisi de konut kredisinde uygulanmaz.
›Peşinat oranı ne kadar olmalı?
BDDK düzenlemesine göre yasal minimum %10'dur; konut değerine göre kademelidir (daha yüksek değerli konutlara daha yüksek peşinat). Pratikte bankalar %25–%40 bandında peşinat talep eder. Yüksek peşinat kredi onayı ihtimalini ve faiz pazarlığını olumlu etkiler. İdeal peşinat likidite ve yatırım alternatiflerinize göre değişir.
›Maksimum vade ne kadardır?
BDDK düzenlemesine göre azami vade dönemsel değişir; geleneksel olarak 120 ay (10 yıl) yaygındır, 180 ve 240 ay (20 yıl) da mümkündür. Uzun vade aylık taksit yükünü azaltır ama toplam faizi katlar: 240 ay 120 aya göre toplam faizi ~2 katına çıkarır.
›DASK zorunlu mu?
Evet. 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu gereği meskenler için DASK zorunludur. Bankalar konut kredisi verirken DASK poliçesi ister ve her yıl yenilenmesini takip eder. DASK olmayan konuta tapu devri yapılamaz, abonelik (elektrik, gaz) açılamaz. Prim metrekare × tarife × deprem riski formülüyle hesaplanır.
›Tapu harcı kim öder?
6183 sayılı Kanun ve Harçlar Kanunu gereği tapu harcı toplam %4 (alıcı %2 + satıcı %2). Pratikte çoğu alım satım sözleşmesinde alıcı hem kendi hem satıcı payını öder. Pazarlık konusudur; satıcıya ödettirmek mümkündür. 3 milyon TL konut için alıcı harcı 60.000 TL, satıcı harcı 60.000 TL.
›Erken ödeme cezası nedir?
6502 sayılı Kanun m.37 gereği konut kredisinde erken kapama cezası kalan faiz tutarının **en fazla %2'si** (36 aydan uzun vadeli krediler için). Örnek: 500.000 TL kalan faize karşılık max 10.000 TL ceza. Bu genelde elde edilecek faiz tasarrufunun yanında çok küçük kalır. Detaylı hesap için Kredi Erken Kapama Cezası Hesaplama sayfasını kullanın.
›Konut kredisi ile ihtiyaç kredisi arasındaki fark nedir?
(1) Konut: KKDF/BSMV muaf — ihtiyaç: %15+%15 var. (2) Konut: min %10 peşinat, vade 120–240 ay — ihtiyaç: peşinat yok, max 36 ay. (3) Konut: ipotek verir — ihtiyaç: teminatsız. (4) Konut faizleri ihtiyaca göre %30–%40 düşük. Konutunuzu konut kredisiyle satın almak, tapu harcı ve ipotek tesis etmek yoluyla vergiden ciddi tasarruf sağlar.
›Hayat sigortası zorunlu mu?
Hayır. Yasal zorunluluk yoktur. Ancak bankaların büyük çoğunluğu kredi onayı için hayat sigortası şart koşar (banka risk yönetimi). Ölüm veya tam iş göremezlikte kalan borcu sigorta öder. Farklı bankalardan teklif alıp pazarlık yapılması tavsiye edilir; 2.000.000 TL kredi ve 35 yaş için yıllık ~10.000 TL civarıdır.
›Değişken faiz seçeneği mantıklı mı?
Türkiye'de ağırlıklı olarak sabit faizle konut kredisi verilir. Değişken faiz, kur ve enflasyon oynaklığı nedeniyle risklidir — taksit 2–3 yılda kendini 1,5–2 katına çıkarabilir. Sabit faiz, riski bankaya yükler; pratik ve güvenli tercih budur. Bazı bankalar kampanyalı dönemde değişken faizle çok düşük başlangıç taksiti gösterir; dikkat edin.
›Konut kredisi faiz oranları nasıl değişir?
Bankalar TCMB politika faizi, piyasa likiditesi ve rekabet koşullarına göre haftalık/aylık güncelleme yapar. Güncel durumda konut kredisi aylık faizi yaklaşık %2,5–%3,5 bandındadır (yıllık %35–%45). Kampanyalı dönemlerde (Emlak Konut Haftası, banka özel dönemler) daha düşük teklifler görülebilir. Faizin yanında toplam maliyet (masraflar, sigorta, tahsis) karşılaştırılmalıdır.
›Emekli biri konut kredisi çekebilir mi?
Evet, ancak vade sınırı vardır. Bankalar genellikle kredi son ödemesinin çekim sahibinin 75–80 yaşına denk gelmesine dikkat eder. 65 yaşındaki emekliye 180 ay vadeli kredi verilmesi zordur; 120 ay mümkün olabilir. Emekli maaşı gelir belgesi kabul görür; bazı bankalar 2. emekli eşli başvuruyla vade uzatır.
›Ekspertiz ücreti nedir, neden ödenir?
Banka, konutu kredilendirmek için bağımsız ekspertizden değerleme ister. Ekspertiz raporu konutun metrekaresini, yapısını, konumunu ve güncel piyasa değerini belirler. Banka bu değerin %90'ına kadar kredi verebilir (BDDK üst sınırı). Ücret ortalama 2.500–4.500 TL, alıcı tarafından ödenir. Ekspertiz düşük çıkarsa kredi tutarı kısıtlanır veya peşinat artırılır.